GAYRİMENKUL YATIRIMI FİNANSMANI

GAYRİMENKUL YATIRIM FONLARI VE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO9 ve Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) gayrimenkule dayalı sermaye piyasası aracı niteliğinde iki ürün olup aslında birbiri ile benzerlikleri olan ürünlerdir.

GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI:

Sermaye Piyasası Kanunu çerçevesinde, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından düzenlenen gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek ya da belirli bir gayrimenkule yatırım yapmak amacıyla kurulabilen ve izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen, gelirleri kurumlar vergisinden istisna tutulmuş (Kurumlar Vergisi Kanunu Md. 5/1-d-4) sermaye piyasası kurumlarıdır.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının İşleyiş Yapısı:

Bu yapıdaki unsurlar aşağıdaki gibidir.

- Müteahhit

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyünde yer alan gayrimenkul projelerinin inşaat işlerini gerçekleştirmeyi taahhüt eden gerçek ya da tüzel kişilerdir.

- İşletmeci Şirket

Ortaklık ile yaptığı bir sözleşme çerçevesinde ortaklığın mülkiyetinde bulunan veya kiralamış olduğu otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süper marketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari maksatla işleten şirketlerdir.

- Danışman Şirket

Ortaklık ile yaptığı bir sözleşme çerçevesinde ortaklığa proje geliştirme ve kontrol hizmetleri de dahil olmak üzere gayrimenkul portföyünün geliştirilmesi ve alternatif yatırım imkanlarının araştırılmasına yönelik hizmetleri sunabilen şirketlerdir.

- Gayrimenkul Değerleme Şirketi

Sermaye piyasası mevzuatı uyarınca gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı haklara ve gayrimenkul projelerine ilişkin değerleme hizmeti verecek şirketler listesinde adı bulunan şirketlerdir.

GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINDA VERGİLENDİRME :

GYO’ların tüm kazançları kurumlar vergisinden istisna tutulmuştur. Her ne kadar GYO’ların kazançları kurumlar vergisinden istisna olsa da kurum kazancı üzerinde kesinti (stopaj) yoluyla vergileme yapılmaktadır. Ancak 2009/14594 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile stopaj oranı “0” olarak belirlendiğinden ortaklık üzerinde ek bir mali yükümlülük oluşmamaktadır.

Yine GYO’ların düzenlemiş oldukları gayrimenkul portföylerine ilişkin alım satım sözleşmeleri ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri damga vergisinden istisnadır. GYO’ların gerçekleştirdiği mal teslimi ve hizmet ifaları ise katma değer vergisine tabidir. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarına iştirak eden tüzel ve gerçek kişilerin ortaklık paylarına iştirak etmek suretiyle elde edecekleri kar paylarının vergilendirilmesi ise şu şekilde olacaktır;

- Tüzel kişi ortak (tam mükellef kurum) elde edeceği kar payını kurum kazancına ilave ederek üzerinden %20 oranında kurumlar vergisi öder. Dar mükellef kuruma (ortağa) yapılacak kar dağıtımında ise yine % “0” oranında stopaj yapılır ve stopaj nihai vergi olup beyan edilmez.

- Gerçek kişi ortaklar (tam mükellef gerçek kişi) bakımından elde edilen kar paylarına normalde uygulanan %15 oranındaki stopaj vergisi, % “0” oranında uygulanmaktadır. Her ne kadar stopaj yapılmasa da kar payı kazançlarının toplamının yarısı her yıl ilan edilen beyan sınırını aşıyorsa kar payı kazançlarının yarısı beyan edilecektir.

- Dar mükellef gerçek kişiye (ortağa) yapılacak kar dağıtımında ise yine % “0” oranında stopaj yapılacak ve stopaj nihai vergi olup beyan edilmeyecektir.

(http://www.vergisorunlari.com.tr/yazi/onur-celik/bir-bakista-gayrimenkul-yatirim-ortakliklari--gyo-/250)

GAYRİMENKUL YATIRIM FONLARI (GYF)

Gayrimenkul Yatırım Fonu, nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığında toplanan paralarla, pay sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre Sermaye Piyasası Kurulu (Kurul) tarafından belirlenmiş varlık ve işlemlerden oluşan portföyü işletmek amacıyla portföy yönetim şirketleri ve gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından süreli veya süresiz olarak kurulan ve tüzel kişiliği bulunmayan malvarlığıdır.

Gayrimenkul yatırım fonları, 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun (Kanun) 54’üncü maddesi kapsamında III-52.3 sayılı Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği (Tebliğ) ile düzenlenmiştir.

Fonun Asgari Portföy Büyüklüğü

Katılma paylarının nitelikli yatırımcıya satışına başlandığı tarihi müteakip en geç bir yıl içinde fon portföy değerinin en az 10.000.000 TL büyüklüğe ulaşması ve katılma payı sahiplerinden toplanan paraların Tebliğ’de belirtilen portföy sınırlamaları dahilinde yatırıma yönlendirilmesi zorunludur. Kurul bu tutarı her yıl yeniden belirleyebilir. Bu durumda yeniden belirlenmiş tutar Kurul Bülteni ile ilan edilir.

GAYRİMENKUL FONLARINDA VERGİLENDİRME:

Türkiye’de kurulu GYF’lerin kazançları kurumlar vergisinden istisnadır. Kurumlar vergisinden istisna olan bu kazanç üzerinden Fon bünyesinde dağıtılsın dağıtılmasın Kurumlar Vergisi Kanunu (KVK)’nun 15/3. maddesi uyarınca yapılan stopaj oranı ise %0 (sıfır)’dır.

Ayrıca, GYF’lerin gayrimenkul portföylerine ilişkin alım satım sözleşmeleri ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri damga vergisinden istisna edilmiştir.

Diğer taraftan, GYF’lere KDV, emlak vergisi ve harç açısından bir muafiyet/istisna tanınmamıştır.

Fon yatırımcılarına sağlanan vergi teşvikleri de bulunmaktadır. Yatırımcılar, GYF’den kâr payı veya değer artış kazancı şeklinde gelir elde ederler. Fon katılma belgelerinin fona iadesi ile üçüncü kişilere satışı ise GVK’nın geçici 67. maddesi kapsamında değerlendirilip stopaja tabi tutulmaktadır. Stopaj oranı gerçek kişiler için %10, kurumlar için %0’dır. (https://vergialgi.net/gayrimenkul-yatiriminda-avantajli-bir-yontem-gayrimenkul-yatirim-fonu)

GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI İLE GAYRİMENKUL YATIRIM FONLARININ KARŞILAŞTIRMALI OLARAK İNCELEMESİ:

Halihazırda 36 adet GYO bulunmakta iken 69 adet GYF vardır Bu iki enstrümanın akrabalığının nedeni sadece “hamilerinin” SPK olması değildir. Her ikisi de esas olarak gayrimenkule, gayrimenkule dayalı haklara yatırım yapan finansal yapılardır. Her iki enstrüman da Kurumlar Vergisi mükellefidir ancak kazançları Kurumlar Vergisinden istisnadır. Kâr dağıtımına bağlı vergilendirmede de –mevcut mevzuat hükümleri çerçevesinde- %0 oranında tevkifata tabidirler.

Bu iki ürün arasındaki Başlıca Farklar:

Hukuki olarak bu iki sermaye piyasası kurumunun en temel farkları şu şekildedir;

• GYO’ların halka açık anonim şirket statüsünde olmalarına karşılık GYF’lerin nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığında toplanmış paralarla, pay sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre SPK tarafından yapılan düzenlemeler çerçevesinde portföy yönetim şirketleri ya da gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından kurulan malvarlığı olmasıdır. Buradan da anlaşılacağı gibi GYF’ler Türk Ticaret Kanunu kapsamında kurulmuş birer “şirket” değil, gayrimenkul üzerine tesis edilmiş mal varlıklarıdır.

• GYF’ler “şirket” olmadıklarından “kural olarak” tüzel kişilikleri de yoktur. Bunun iki istisnası, GYF adına gayrimenkullerin “tapuda tescili” ve “vergi mükellefiyeti “dir. Yani GYF adına tapuda gayrimenkul tescili yapılırken ve vergi mükellefiyeti açılırken GYF’ler “tüzel kişi” olarak dikkate alınırlar.

• GYO’lar kendi gayrimenkul portföylerini kendileri yönetebilirler, yani “portföy yönetim” faaliyetini kendileri yapabilirken, GYF’ler bir malvarlığı olduğundan bir kurucu/yöneticiye ihtiyaç duyarlar. Bu nedenle GYF’ler, yasal olarak ancak SPK’dan lisans almış bir portföy ya da gayrimenkul portföy yönetim şirketi tarafından kurulup yönetilebilirler. Aslında bu özellik yani, “yatırım” platformu ile “yönetim” platformunun ayrılması uluslararası pazarlarda belli tipte yatırımcıların fonları tercih etmelerinin ana sebebi olarak görülmektedir.

• GYF’ler bir “şirket” olmadıklarından mesela GYO’lar için kullandığımız “gayrimenkulleri ayni sermaye koyma”,”- mevcut bir şirketi GYO’ya dönüştürme”,” bir şirket ile birleşme” gibi yasal alternatifleri kullanabilme olanaklarından yoksundurlar.

• Dolayısıyla GYF, ancak ve sadece, topladığı fonlarla bir gayrimenkulü “satın alabilir”. Başka bir şirket ya da şahıs üzerindeki gayrimenkulün bir GYF’ye transfer edilebilmesinin tek yolu bu gayrimenkulü GYF’ye satmak olabilir.

• İlgili tebliğ hükümleri gereğince GYF’ler sadece yapı kullanma izni alınmış ve kat mülkiyeti tesis edilmiş gayrimenkullere yatırım yapabilir, başka bir ifade ile “gayrimenkul geliştirme” projesi yürütemezler.

• Mevzuat hükümleri kapsamında, GYO ile GYF’nın bir başka önemli fark olarak “gayrimenkul geliştirme” projelerinin sadece GYO’lar tarafından yapılabileceğini söyleyebiliriz.

• GYO’lar yurt dışındaki gayrimenkullere yatırım yapabilirken GYF’ları yapamazlar.

• GYO’lar için yasal olarak zorunlu olan en az %25 hissesini Borsa İstanbul’da halka arz etme yükümlülüğü GYF’ler için söz konusu değildir.

• GYF katılma paylarının nitelikli yatırımcılara satılmasının yeterlidir ve; GYF’ler sadece nitelikli yatırımcılarla işlem yapabilecek olmaları nedeniyle SPK tarafından halka açık şirket statüsünde olan GYO’lar kadar sıkı bir yükümlülük ve düzenlemeye tabi değillerdir.

Bu iki sermaye piyasası aracından hangisinin kullanılması gerektiğine temel olarak;

· İlgili gayrimenkulün/projenin niteliğine,

· Yatırımcılarının türüne,

· Yatırım niteliğine ve süresine,

· Bu finansal ürünlere konu olacak gayrimenkullerin/ projelerin mevcut

durumlarına,

· Yatırımcıların, geliştiricilerin, satıcıların vergi pozisyonlarına Bakılarak tercihte

bulunulmadır.